Primeiramente, vale dizer que a usucapião de imóvel é uma forma de adquirir a propriedade deste, exercendo sobre ele a posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, conforme estabelecido em lei, variando de 5 a 15 anos, a depender do caso. A usucapião é comprovada, tradicionalmente, na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica.
A legislação brasileira permite que uma pessoa possa adquirir a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, pelo uso por um determinado tempo, sem interrupção, e desde que cumpra os requisitos exigidos pela lei. Todavia, em nenhuma hipótese é possível usucapião de bem público.
O novo Código de Processo Civil, incluiu o artigo 1.071, que permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o imóvel estiver situado, sendo acompanhado de um advogado ou um defensor público.
Nesse sentido, o presente artigo demonstrará os requisitos essenciais para que você possa realizar a Usucapião Extraordinária. Vejamos:
- Representação por advogado;
- O local será no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que está situado o imóvel usucapiendo;
- Ata Notarial – Tabelião atesta as circunstâncias, bem como o tempo da posse;
- Justo Título – (Quando houver). Pode ser apresentado outros documentos que evidenciem a posse contínua, como por exemplo, pagamentos de tributos e encargos que incidem sobre o imóvel (IPTU);
- Certidão Negativa de Distribuição – A fim de atestar que não há situação que comprometa o imóvel usucapiendo;
- Planta Baixa – Com o devido memorial descritivo. Para tanto, deve ser assinado por profissional técnico (ART), e ressalta-se a necessidade de também ser assinado pelo proprietário anterior do imóvel usucapiendo e pelos proprietários confrontantes;
No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 do NCPC:
Art. 381. (…)
- 4º O juízo estadual tem competência para produção antecipada de prova requerida em face da União, de entidade autárquica ou de empresa pública federal se, na localidade, não houver vara federal.
- 5º Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção.
Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre os quais a prova há de recair.
- 1º O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a citação de interessados na produção da prova ou no fato a ser provado, salvo se inexistente caráter contencioso.
- 2º O juiz não se pronunciará sobre a ocorrência ou a inocorrência do fato, nem sobre as respectivas consequências jurídicas.
- 3º Os interessados poderão requerer a produção de qualquer prova no mesmo procedimento, desde que relacionada ao mesmo fato, salvo se a sua produção conjunta acarretar excessiva demora.
- 4º Neste procedimento, não se admitirá defesa ou recurso, salvo contra decisão que indeferir totalmente a produção da prova pleiteada pelo requerente originário.
Art. 383. Os autos permanecerão em cartório durante 1 (um) mês para extração de cópias e certidões pelos interessados.
Parágrafo único. Findo o prazo, os autos serão entregues ao promovente da medida.
O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
Após a ciência, será promovida a publicação de edital em jornal de grande circulação, para a ciência de terceiros, eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Nos casos de apresentação de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
Transcorrido o prazo para que terceiros, eventualmente interessados, se manifestem, quanto as diligências do oficial de registro de imóvel, e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula,
Contudo, se ao final das diligências, não estiver com a documentação ou todos os requisitos conforme disposto no Código de Processo Civil vigente, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
Dessa forma, sendo protocolado o requerimento da Usucapião, munido de todos os documentos, havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.
Sendo rejeitado o pedido, nada impede que a parte interessada recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
Atuação do advogado dentro do processo da usucapião em cartório?
Não é por acaso que há a obrigatoriedade de que o requerimento da usucapião seja intermediado por um advogado. É este profissional quem vai garantir que o processo ocorra de forma segura e dentro dos parâmetros legais.
Afinal, como vimos, apesar de ser menos oneroso e mais célere que um requerimento realizado judicialmente, o processo de usucapião via cartório é repleto de detalhes importantes. Nesse sentido, a atuação atenta de um advogado especialista em direito imobiliário poderá garantir todo o sucesso da empreitada.
Por fim, para verificar qual a melhor estratégia e conhecer a opção mais vantajosa para que possa regularizar o registro da sua propriedade, busque auxílio jurídico com um advogado atuante na área imobiliária.
Sobre os Autores:
Adv. Renato Porto
Professor do Brasília Cursos e Soluções Jurídicas, autor de artigos e livro, Membro de Comissões na OAB-DF, Comendador grão-colar Rui Barbosa, Acadêmico da Academia Nacional de Artes e Direito Social (ANADS), Especialista em Civil e Processo Civil, Direito do Estado e Direito Militar, Gestão Tributária, foi professor da UFMT, UNIP, AMEC\FAUSB e cursos preparatórios.
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Marcos Rodolfo
Bacharel em Direito, formado pela Universidade Católica de Brasília.
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Página do Facebook: @marcosrodolfo.adv
Referência Bibliográfica
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br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 24 Jul. 2022.
BRITO, Anne Lacerda. Usucapião em cartório: novidade do novo Código de Processo Civil. JusBrasil. 2015.
FREDERIGHI, Daniel. Saiba como fazer usucapião de forma fácil via cartório. Disponível em: <https://danielfrederighiadvogados.com.br/como-fazer-usucapiao-de-forma-facil-via-cartorio/#setimo-titulo>. Acesso em: 25 Jul. 2022.
FREIRE, Kaique. Usucapião feita em Cartório? Veja os requisitos para a Usucapião Extraordinária. JusBrasil. 2019.
LEITE, Marcela Pinheiro. Novo procedimento extrajudicial de usucapião em cartório. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/278134/novo-procedimento-extrajudicial-de-usucapiao-em-cartorio>. Acesso em: 24 Jul. 2022.
LIMA, Lucas Melo. Documentos Necessários para Ação Usucapião. JusBrasil. 2016.
TJDFT. Disponível em: <https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/ campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao>. Acesso em 25 Jul. 2022.
TRIVELLATO, Márcia. Você sabia que agora é possível realizar usucapião no Cartório?. JusBrasil. 2016.
VINÍCIOS, Marcos. Usucapião em Cartório. Disponível em: <https://santoscavalcanti.adv.br/usucapiao-em-cartorio/>. Acesso em: 24 Jul. 2022.
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