A exigência legal do visto do advogado nas convenções e regimentos internos condominiais
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A exigência legal do visto do advogado nas convenções e regimentos internos condominiais.
A convenção condominial, documento com força de lei dentro do condomínio, deve estar em consonância hierarquicamente, com a legislação externa do nosso país, como também de acordo com as atualizações dessas leis, pois não há exigência legal da assinatura do advogado nesse documento.
O Direito condominial, ramo do Direito imobiliário que está em plena evidência, por ter mudado a passos largos o perfil da moradia, da ocupação da propriedade no Brasil, entre outros intentos, por razão de segurança, os brasileiros têm optado em morar em condomínios, demanda que vem mudando o mercado imobiliário pela grande e diversificada oferta de Condomínios Edifícios.
A função da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios segundo Carlos Alberto Dabus Maluf.
A conversão de condomínio tem como objetivo instruir os condôminos quanto ao uso das áreas comuns, as penalidades aos que desobedecerem às normas prescritas, a forma de administração, os direitos, deveres e obrigações de cada morador, a maneira que será feita o rateio das despesas, os deveres do síndico e dos integrantes do Conselho, dentre outros assuntos de relevante importância ao condomínio, formatados todos em estrutura formalmente contratual.
Devem constar na mesma, a finalidade da estrutura condominial, se tratando de condomínio empresarial ou residencial, as matérias de competência das assembleias, o modo de contribuição para a quitação das despesas ordinárias e extraordinárias, a discriminação e a individualização das unidades exclusivas, a maneira que serão realizadas as convocações Assembleares e o quórum exigido para a aprovação da decisão no colegiado.
Para que ocorra a alteração do texto da convenção de condomínio, tem que se obter a favorável manifestação mínima de 2/3 dos condôminos, para evitar frequentes alterações por interesses pessoais.
É determinado por lei que todo condomínio deve ter convenção, que deverá ser elaborada pelo síndico se a mesma se extraviar. Deverá ser submetida à aprovação em assembleia logo após ser elaborada, para produzir efeitos jurídicos consequências.
Nessa modalidade de convívio social, devem ser estabelecidas as normas sociais, o Direito e a lei.
Não há aplicação eficaz da lei onde não há segurança jurídica. Portanto, a necessidade da assinatura do advogado nos documentos internos dos condomínios edilícios é importante para a aplicação justa das leis para normalizar um modelo de convívio social que foi consolidado em nossa sociedade já que “onde não há lei, não há liberdade. ”
Esses documentos internos são elaborados para servir de regra de convivência e de administração. Devem estar de acordo com a legislação vigente no país, e em consonância hierárquica e normativa com a lei brasileira.
Esse projeto de lei que torna obrigatório o visto do advogado nos atos constitutivos, na convenção e no Regimento interno do condomínio, é necessário, pois na medida em que há um grande aumento de pessoas que optam por morar em condomínios, aumentam também os conflitos na convivência condominial, então, o síndico, deve gerir esses conflitos, além das questões administrativas e financeiras do condomínio, envolvendo os condôminos ou terceiros.
Portanto, esses documentos são indispensáveis para a solução desses conflitos, como também para uma boa administração por terem força de lei dentro do condomínio, e estarem de acordo com a legislação brasileira, com regras claras e a luz ao que determina a legislação como um todo.
O Código Civil expressa em seu artigo 1.333, parágrafo único, em relação a Convenção de Condomínios: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis.
Mesmo com esses preceitos legais e formalidades contidas nesses documentos, não são visados por advogados obrigatoriamente atualmente, já que muitos desses documentos são elaborados pelas Administradoras, Construtoras e Contadores entre outros, e muitas vezes não atendem a legislação pertinente e nem as especificidades do Condomínio, dificultando assim as soluções dos conflitos para os quais foram criados.
Vale ressaltar que o Tribunal do Distrito Federal (TJDFT), afirma que embora seja expressa a proibição de manter animais em unidades autônomas na convenção, muitas vezes a solução do litígio é reservada ao exame da prova e das circunstâncias peculiares de cada caso. Tal situação ocorreu no processo no processo n° 20040110398566 APC com Relatoria do Des. Jair Soares, j. 16-1-2008.
No mesmo sentido, o Tribunal de Santa Catarina (TJSC), julgou que em se tratando de animais de pequeno porte, saudáveis, mantidos nas unidades condominiais autônomas, que não incomodem aos demais condôminos, e nem perturbando o sossego, ou até mesmo que ameace a integridade física ou ocasione riscos à saúde, deve-se mitigar a convenção condominial. (TJ-SC-AC: 03007573020/48240019 Concórdia 0300757-30.2014.8.24.0019, Relator: Sebastião César Evangelista, data de julgamento: 07/12/2017, Segunda Câmara de Direito Civil).
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios decidiu sobre convenções que prevê o corte da água do condômino inadimplente. Na apelação que havia obrigação de fazer com pagamentos de taxas condominiais e o condômino era inadimplente e alegava a prática Abusiva do condomínio. O TJDFT manteve a obrigação de pagamento das taxas e informou que o condômino não pode manter a inércia para cumprir com os débitos condominiais. Assim, não houve Dano Moral a ser suportado pelo condomínio. O Condômino tem o dever de pagar as despesas condominiais, aprovadas em assembleia e destinadas ao custeio do condomínio. O Código de Defesa do consumidor não é aplicado nas relações entre condôminos e condomínio.
Só existe a Comissão de Direito Imobiliário em alguns estados. Contudo, estão sendo criadas em vários estados do Brasil Comissões especificadas de Direito Condominial por causa do crescimento exponencial do mercado imobiliário com edificações de Condomínios, na forma vertical ou horizontal em todo território brasileiro.
É ostensiva a transformação social em relação ao Direito Condominial.
É recente e ao mesmo tempo antiga a premência de pacificar o entendimento jurídico sobre a natureza jurídica do condomínio.
A Segurança Jurídica nos Condomínios Edilícios é um Direito Fundamental e o Direito Condominial uma causa nobre atualmente.
Sobre o Autor.
Adv. Renato Porto
Sobre o autor: Renato Porto é professor do Brasília Cursos e Soluções Jurídicas, autor de artigos e livro, Membro de Comissões na OAB-DF , Comendador grão-colar Rui Barbosa, Acadêmico da Academia Nacional de Artes e Direito Social( ANADS), Especialista em Civil e Processo Civil, Direito do Estado e Direito Militar, Gestão Tributária ( em andamento), foi professor da UFMT, UNIP, AMEC\FAUSB e cursos preparatórios.
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