ITBI A Batalha entre o Valor de Mercado e o Valor de Referência
A discussão sobre a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um exemplo clássico de como a atuação judicial pode corrigir distorções e beneficiar diretamente o cidadão.
3.1. A Tese Vencedora no STJ
Por anos, muitos municípios impuseram aos contribuintes o recolhimento do ITBI com base em um “valor venal de referência”, uma pauta fiscal criada unilateralmente pela prefeitura, quase sempre superior ao valor real da negociação. Essa prática foi definitivamente derrubada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
3.2. Análise Jurisprudencial e Oportunidades
No julgamento do Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), o STJ firmou um precedente vinculante com três pontos cruciais:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado pelo Fisco mediante a instauração de um processo administrativo que comprove a fraude ou a incompatibilidade com o mercado.
- O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateral.
STJ — REsp 1937821 — Publicado em 03/03/2022
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
Linhas de Atuação:
- Restituição do Indébito: Contribuintes que pagaram ITBI com base no valor de referência nos últimos 5 anos têm o direito de ajuizar ação de repetição de indébito para reaver a diferença paga a maior, devidamente corrigida.
- Mandado de Segurança: Para transações futuras, caso o município insista na prática ilegal, é cabível o mandado de segurança para garantir o direito de recolher o imposto sobre o valor real do negócio.
Capítulo 4: IPTU – A Progressividade e a Justiça Fiscal em Debate no STF
O IPTU, imposto municipal por excelência, também está no centro de importantes discussões nos tribunais superiores, com potencial para alterar significativamente o valor pago pelos proprietários de imóveis.
4.1. Fundamentação e a Tese em Discussão
A Constituição, após a Emenda Constitucional nº 29/2000, permite que o IPTU tenha alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel, além da progressividade em razão do seu valor (art. 156, § 1º, da CF)
A grande controvérsia, que chegou ao STF, é se essa diferenciação por “localização” pode ser aplicada de forma isolada, criando uma progressividade que, na prática, onera mais os imóveis em bairros nobres, independentemente do seu valor intrínseco.
4.2. Análise Jurisprudencial e Pontos de Atenção
- Tema 1.233 do STF: O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da matéria no RE 1.339.949 (Tema 1.233), que analisa a constitucionalidade de lei municipal que estabelece alíquotas progressivas de IPTU com base na localização do imóvel.
- Argumento dos Municípios: A medida é um instrumento de política urbana para promover justiça fiscal e social.
- Argumento dos Contribuintes: A prática cria uma “progressividade disfarçada” que não está expressamente autorizada na Constituição e fere a isonomia, pois imóveis de mesmo valor podem pagar impostos diferentes apenas por estarem em lados opostos de uma rua.
- Cenário Atual: Enquanto o STF não finaliza o julgamento, a questão permanece aberta. Decisões em instâncias inferiores têm variado, mas a análise da legislação local é fundamental. Em um caso análogo, o STF aplicou as Súmulas 279 e 280, indicando que a análise de se a lei local cria “seletividade” (permitida) ou “progressividade” (discutível) depende de reexame de fatos e da lei municipal, o que não é possível em Recurso Extraordinário Acompanhar o desfecho do Tema 1.233 é crucial para proprietários e investidores.
MAIS INFORMAÇÕES:
Contatos do Renato Porto Advocacia
TEL.: (61) 98482-6737 ou (61) 3203-9038
SITE: https://renatoportoadvocacia.com/
INSTAGRAM: https://www.instagram.com/renatoportoadvocacia?igsh=MXQzYW4yZXl6amRjag==
YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/DireitoPopular