ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e os impactos na holding e comercio de imóveis em 2026
Para o setor imobiliário, incluindo holdings patrimoniais e empresas que atuam no comércio de imóveis, o ano de 2026 consolida uma das mais importantes vitórias judiciais do contribuinte na última década: o fim da cobrança arbitrária do ITBI. A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do imposto traz segurança jurídica e previsibilidade, impactando diretamente a estruturação de negócios e o planejamento sucessório.
A Regra de Ouro: O Preço Declarado é o que Vale
O ponto central da mudança é a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113. Ficou estabelecido que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação em condições normais de mercado, que se presume ser aquele declarado pelas partes no contrato de compra e venda.
Isso significa que os municípios estão proibidos de utilizar um “valor venal de referência” ou uma “pauta fiscal” para exigir o imposto sobre uma base de cálculo superior àquela do negócio efetivamente realizado. A presunção de veracidade da declaração do contribuinte só pode ser afastada pelo Fisco se ele comprovar, mediante processo administrativo, que o valor é fraudulento ou totalmente incompatível com a realidade do mercado.
Impactos para o Comércio de Imóveis
Para construtoras, incorporadoras e imobiliárias, a decisão traz uma vantagem competitiva crucial: previsibilidade de custos. Ao calcular a viabilidade de um empreendimento ou o preço final de uma unidade, a empresa pode agora se basear no valor real de venda para estimar o ITBI, sem o risco de uma cobrança surpresa e arbitrária por parte da prefeitura. Isso simplifica o fechamento de negócios e reduz a litigiosidade.
Impactos para Holdings Patrimoniais
Para as holdings, a regra do Tema 1.113 impacta de duas formas:
- Aquisição de Novos Imóveis: Ao adquirir novos imóveis para integralizar ao seu portfólio, a holding pagará o ITBI sobre o valor real da compra, otimizando o custo de aquisição do ativo.
- Integralização de Capital: A maior discussão para holdings reside na imunidade do ITBI ao integralizar um imóvel no capital social. A Constituição (art. 156, § 2º, I) prevê a não incidência do imposto, salvo se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou locação de imóveis. A clareza sobre o valor real do imóvel (e não um valor de referência) ajuda a evitar discussões secundárias com o Fisco no momento de pleitear a imunidade. O foco da fiscalização será na atividade da holding. Se a empresa for uma verdadeira gestora de patrimônio familiar, a imunidade se aplica. Se for, na prática, uma imobiliária disfarçada, o imposto será devido.
A consolidação do entendimento do STJ representa, portanto, um marco de segurança jurídica, permitindo que holdings e empresas do setor imobiliário estruturem suas operações com base em valores reais e transparentes, protegidos contra a arbitrariedade fiscal.
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