STF DECIDIU A FAVOR DA PENHORABILIDADE DE BENS DE FAMÍLIA DE FIADORES EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS PARA QUITAÇÃO DE DÍVIDAS
Em sede de Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal, por 7 votos a 4, decidiu que locadores de imóveis comerciais podem penhorar bens de família do fiador, para garantir o recebimento de valores, em caso de descumprimento contratual pelo locatário.
O julgamento do Recurso Extraordinário 1.307.334 do STF que discutia a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial, teve início em 12 de agosto de 2021. Naquele momento, o julgamento seguia empatado, no qual, quatro ministros consideraram que não havia impedimento para a penhora, enquanto outros quatro entendiam que a possibilidade violava o direito à moradia, ocasião em foi suspenso o julgamento.
O relator ministro Alexandre de Moraes defendeu a tese de que a Lei 8.009/1990 não faz distinção entre os tipos de locação, residencial e comercial, como exceção de impenhorabilidade do bem de família do fiador. O ministro afirmou ainda que, “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20”.
No julgamento, encerrado no dia 8 de março de 2022 em plenário virtual, o ministro Alexandre de Moraes, relator do caso, considerou a constitucionalidade da penhora da residência da família do fiador de contrato de locação, e afirmou que o impedimento da penhora do bem de família dos fiadores de imóveis comerciais gerava insegurança jurídica a quem está alugando. O relator foi seguido pelos votos dos ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux.
Com seu voto vencido, o ministro Edson Fachin, seguido pelos ministros Rosa Weber, Ricardo Lewandowski e Cármen Lúcia, votaram para dar provimento ao recurso que defendia a tese da impenhorabilidade do bem de família em contrato de locação não residencial. Fachin afirmou em votação que, excluir a proteção da moradia do fiador significaria restringir direitos sociais fundamentais e que esvaziaria o direito à moradia.
Caro leitor, para entender melhor, precisamos traçar uma linha cronológica do debate em questão. Em 2010, o STF publicou o tema 295, para fins de repercussão geral:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20.”
Na tese não era possível especificar a que tipo de locação o entendimento do STF se aplicaria, podendo ser imóvel residencial ou comercial. Em 2018, a 1ª turma do STF julgou um RE (605.709) envolvendo o tema, no qual foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial.
No ano de 2021, o plenário julgou um caso originário do TJSP. O Tribunal paulista manteve a penhora do único bem do fiador para quitação do aluguel comercial. Segundo o Tribunal de Justiça, não seria aplicável ao caso a decisão da 1ª turma do STF, por se tratar de posição isolada do colegiado. O fiador recorreu argumentando que a restrição do seu direito à moradia não se justificaria, pois existiam outros meios para garantir o contrato.
Segundo o autor do recurso, acima da decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial do qual era fiador, “deve-se prevalecer o direito fundamental à moradia, dignidade da pessoa humana e proteção da família, em detrimento da livre iniciativa, afastando-se, portanto, a penhorabilidade do bem de família do fiador, em caso de descumprimento do contrato pelo locatário”.
Para Alexandre de Moraes, essa tese não prevaleceu, restando o entendimento que a possibilidade de penhora do bem, não viola o direito à moradia do fiador, uma vez que, por seu consentimento e livre expressão da vontade, assinou o contrato de fiança em locação de bem imóvel comercial, razão pela qual não seria assinado, se não houvesse a garantia do fiador. Dessa forma, o fiador abriu mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sustentou o relator.
Sobre os Autores
Adv. Renato Porto
- Renato Porto
é professor do Brasília Cursos e Soluções Jurídicas, autor de artigos e livro, Membro de Comissões na OAB-D , Comendador grão-colar Rui Barbosa, Acadêmico da Academia Nacional de Artes e Direito Social( ANADS), Especialista em Civil e Processo Civil, Direito do Estado e Direito Militar, Gestão Tributária ( em andamento), foi professor da UFMT, UNIP, AMEC\FAUSB e cursos preparatórios.
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- Marcos Rodolfo
Bacharel em Direito, formado pela Universidade Católica de Brasília.
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Referência Bibliográfica
Imóvel de família de fiador pode ser penhorado para quitar dívida de aluguel comercial, decide STF. 2022. Disponível em:<https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imovel-de-familia-de-fiador-pode-ser-penhorado-para-quitar-divida-de-aluguel-comercial-decide-stf/>. Acesso em: 23 Mar. 2022.
Penhora de bem de família do fiador em aluguel comercial é possível, decide STF. 2022. Disponível em: <https://ibdfam.org.br/noticias/9431/Penhora+de+bem+de+fam%C3%ADlia+do+fiador+em+aluguel+comercial+%C3%A9+poss%C3%ADvel%2C+decide+STF>. Acesso em: 22 Mar. 2022.
STF permite penhora de bem de família do fiador em aluguel comercial. Redação do Migalhas. Disponível em:<https://www.migalhas.com.br/quentes/360784/stf-permite-penhora-de-bem-de-familia-do-fiador-em-aluguel-comercial>.Acesso em: 23 Mar. 2022.
STF: Julgamento sobre penhora de bem de família de fiador é suspenso com empate. 2021. Disponível em: <https://ibdfam.org.br/noticias/8803/>. Acesso em: 22 Mar. 2022.
Marcos Rodolfo Santos Silva
Bacharel em Direito, formado pela Universidade Católica de Brasília.
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